Como analisar certidões fiscais ao comprar um imóvel

Comprar um imóvel é um passo importante e exige atenção redobrada aos documentos do vendedor. Entre eles, as certidões fiscais são essenciais porque revelam a existência de dívidas tributárias que podem gerar cobranças judiciais e trazer riscos ao negócio. Em linguagem simples, há duas frentes de risco que costumam confundir quem está comprando: a fraude contra credores, que é uma manobra para esvaziar patrimônio e impedir que dívidas sejam pagas, e a fraude ligada a execuções fiscais, quando o devedor com tributos em aberto tenta vender bens em contexto que pode afetar a segurança da compra. Embora o comprador de boa-fé tenha proteção em muitos cenários, a presença de dívidas relevantes, execuções fiscais em curso e falta de patrimônio suficiente do vendedor para quitá-las podem criar constrangimentos, como penhoras posteriores, necessidade de defesa em ações judiciais e atrasos na escritura.

Antes de fechar o negócio, vale entender o que exatamente verificar. As certidões em regra cobrem União, Estado e Município: é importante pedir as certidões da Receita Federal, da Secretaria da Fazenda do Estado, e da Prefeitura do Município. Complementarmente, consultar distribuições de execuções fiscais na Justiça Federal e na Justiça Estadual ajuda a verificar processos que ainda não migraram para dívida ativa ou que tramitam em paralelo. Se houve troca de proprietários recente, é prudente avaliar os antigos proprietários do período relevante, porque débitos e ações que já estavam em andamento podem interferir na percepção de risco do negócio.

A leitura das certidões merece cuidado. Quando aparece “nada consta”, o cenário é, em tese, mais seguro naquela data. Já a “certidão positiva com efeitos de negativa” indica que a dívida existe, mas está com exigibilidade suspensa ou garantida (por exemplo, parcelada, discutida judicialmente com garantia, ou assegurada por penhora suficiente). Em muitas operações, esse status é aceito, desde que haja documentação que comprove a suspensão ou a garantia efetiva. A “certidão positiva” revela débitos sem suspensão e merece atenção especial, sobretudo quando há execuções fiscais ou sinais de insuficiência patrimonial. Em paralelo, observar mudanças recentes de domicílio fiscal, reorganizações societárias (no caso de pessoa jurídica) e oscilações atípicas de patrimônio ajuda a identificar indícios de risco.

Com as certidões em mãos, o passo seguinte é decidir como proceder. Em negócios com débitos relevantes, é comum negociar a quitação prévia das dívidas como condição para a assinatura da escritura, ou reter parte do preço em conta vinculada até que as certidões sejam regularizadas. Também se pode pactuar cláusulas de condição suspensiva (a compra só se conclui quando as certidões saírem limpas), garantias contratuais e, quando fizer sentido, oferecer soluções de regularização simultânea no cartório. O crucial é documentar o que foi verificado e manter as certidões atualizadas: o ideal é renovar as consultas nos dias que antecedem a assinatura, especialmente se houver qualquer atraso entre a negociação e a escritura.

Por fim, lembre-se de que o objetivo dessas verificações não é burocratizar a compra, e sim dar previsibilidade jurídica ao investimento. Conferir as certidões fiscais, interpretar corretamente seus resultados e adotar medidas simples de proteção contratual costumam evitar surpresas e acelerar a conclusão segura do negócio. Na dúvida, peça apoio jurídico para revisar os documentos do vendedor e, se necessário, dos proprietários anteriores, assegurando que eventuais dívidas não comprometam a sua aquisição.

Espero que este conteúdo tenha ajudado de alguma forma. Se você tiver alguma dúvida ou quiser continuar discutindo o assunto, estou disponível no Instagram @adv.alinebecker e no e-mail alineebeckerr@hotmail.com